Інтерес до земель мікрорайону високощільної блокованної забудови «Тинне» у місті Рівне, землі якого займають территорію пагорба між вулицею Дубенською та заболоченними ділянками двох струмків, виник минулого року. Цей інтерес став наслідком спроб органів міської влади знайти місце для надання ділянок для воїнів АТО, які мають зводити там власними силами індивідуальне малоповерхове житло.
Проте наміри першочергового будівництва індивідуального житла саме у мікрорайоні «Тинне», мають усі підстави у короткий час наштовхутись на вповні очевидні та непереборні обставини, які заведуть справу у глухий кут і породять довгострокові проблеми, як для потенційних забудовників, так і для влади міста Рівне.
Виділення індивідуальних земельних ділянок без чіткого плану реалізації мікрорайону «Тинне» переверне будівельний процес з ніг на голову та породить хаос, який стане кричущим прикладом нехтування елементарними будівельними нормами.
Для потенційних забудовників (воїнів АТО) будівництво перетвориться на муку без можливостей у майбутньому побачити навколо себе квітучий мікрорайон з об’єктами соціально-культурного призначення, добротними вулицями та тротуарами. Зникне можливіть гарантованного підключення будинків до завчасно споруджених інженерних мереж, які потрібно буде провести через заболочені долини навколо мікрорайону «Тинне».
Заторфовані долини стануть завадою і для самого процесу массового індивідуального будівництва, бо повноцінних під’їздів на ділянку мікрорайону не існує.
Для міста ж назавжди буде втрачено можливість комплексної реалізації складного, але цікавого мікрорайону, побудова якого під силу лишень потужньому інвестору, здатному подолати усі складнощі на шляху зведення мікрорайону «Тинне» та готового вкласти значні кошти у першочергове створення складної транспортної, інженерно-технічної та соціальної структури.
Для цього сам мікрорайон має залишатись цілісною структурою (тобто єдиною земельною ділянкою), будівництво на якій технологічно має початись не з роздачі індивідуальних ділянок, а з планів по створенню транспортної, інженерно-технічної та соціальної структури коштами інвестора та під громадським і владним контролем міста!
На чому ж базуються такі висновки?
Для розуміння проблеми варто поглянути на стан справ у місті який виник 25-30 років тому.
У 80-90 роки минулого століття, в умовах зростаючого дефіциту вільних територій у місті Рівне (ще у старих кордонах міста), ділянка мікрорайону «Тинне» розглядалась як єдино можлива для перспективної житлової забудови.
Проте, після грунтовного фахового аналізу, стало зрозуміло, враховуючи цілу низку ускладнюючих факторів, від забудови території мікрорайону варто відмовитись, відклавши її до кращих часів.
Ділянка виявилась занадто важкою для масового багатоповерхового житлового будівництва.
Усе через складний рельєф (його ухили до 8-12%), заболоченість навколишніх територій (торфовища у долинах струмків до 6-8 метрів глибиною), ширину болотистих пойм струмків, які створювали складнощі для влаштування вулиць, доріг та прокладання інженерних мереж.
Згідно генплана міста, транспортний зв’язок з землями мікрорайону потребував будівництва 4-х полосної магістральної вулиці (від вул. Макарова до вул Дворецької) з влаштуванням розв’язки на перетині вул. Дубенської та мостового переходу у районі вул. Дворецької. Прокладання магістралі передбачало виторфування ложа головної вулиці (на глибину до 3-6 метрів) по усій її довжині (1,2 км), та прокладення під цією вулицею головних транзитних інженерних мереж мікрорайону.
До того ж по усім крутосхилам треба було виконати масштабні зрізки та підсипки (до 2-3 метрів у окремих місцях) з метою створення нормативних ухилів житлових вулиць (до 7%) та побудови поперечних профілів, які мали б враховувати нормальне проходження інженерних мереж та відведення дощових вод.
Великі роботи належало зробити і у широких долинах струмків, які після забудови мікрорайону перетворювались на місце накопичення зливових та талих вод і ставали коридорами для важливих комунікацій. Долини струмків належало значно перепланувати організувавши штучні водойми зі шлюзами та дамбами, по яких мали проходити вказані мережі.
Крім сказанного, усі землі мікрорайону потребували (за законом) потужньої рекультивації, бо цінний родючий шар, який становив тут значну величину, мав бути знятий та заскладований для потреб міста.
Не простою мала бути і система інженерних мереж у мікрорайоні.
Так, наприклад, для каналізування необхідно було прокласти довгі напірні каналізаційні колектори з відповідними насосними станціями по їх шляху, аж до очисних споруд за межами міста. Прокладання усіх мереж мало йти у насипах проектованих вулиць та через заплановані мости та дамби і мало включати кабельні, газові, водопровідні та інші мережі.
Питання виникали і з об’єктами археології, які розміщувались як на гребені пагорба так і коло струмків. Це давні могильники та місця поселень, які, згідно законодавства, підлягали вивченню ще до початку будівництва.
Тому зваживши усі обставини керівництво місто вирішило – забудова вільної, але такої складної ділянки «Тинного», вимагає комплексного підходу. А це потребує залучення потужнього інвестора, здатного вирішити усі проблеми послідовно, у повному об’ємі, без відступів від чинного законодавства.
Саме тому тодішнє керівництво міста сконцентрувало свої зусилля на двох перспективних напрямках.
По-перше – з метою його бесперервного розвитку на десятиліття вперед, зробити усе можливе для збільшення меж міста на інших напрямках.
По-друге – намагатись виконати підготовчу фазу для залучення інвестора здатного комплексно освоїти складні землі мікрорайону «Тинне».
Робота по цим напрямками у невдовзі дала свії результати.
Місто змінило свої межі, і значно збільшило свою територію на захід та південь (від старих своїх меж та територій). А підготовка по залученню інвестора вилилась у розробку ПДП (проекту детального планування) мікрорайону «Тинне», як першого законодавчо обгрунтованного кроку на шляху пошуку інвестора з боку влади.
Надалі, для потенційного інвестора, містом ставились наступні важливі завдання: розробка передбачених законодавством проектів забудови (найперше для магістральних вулиць, ставків, мостів, житлових вулиць та транзитних інженерних мереж і споруд), проектів рекультивації земель, проектів виторфувань, проектів будівництва громадських центрів (районного та мікрорайонного значення), і у кінцевому результаті, проектів житлових кварталів.
І тільки після їх реалізації мала йти мова про проекти будівництва окремих громадських та житлових споруд, які, згідно законодавства України, після зведення, отримували право бути зданими у есплуатацію.
Але, що ж мало привабити потенційного інвестора у такому непростому та не дешевому для реалізації проекті?
Відповідь криється у економічних механізмах діяльності мікрорайонної структури, та у своєрідних двигунах усієї комплексної забудови «Тинного».
Економічно привабливими для інвестора мали стати два громадські центри поліфункціонального призначення (не менше 60-80 тис. м. кв. загальної площі), які б давали довгострокову перспективу самоокупності та прибутковості проекту (як джерела постійних надходжень для працюючих у ньому структур інвестора).
Такі економічні «локомотиви» обов’язково мали «потягнути» за собою усе будівництво мікрорайону «Тинне», через те, що виконання таких центрів потребувало, у першу чергу, будівництва 4-х полосної магістральної вулиці, мостів, дамб, низки житлових вулиць, прокладання усіх магістральних інженерних мереж, рекультивації навколишніх земель, планування территорій зі зрізками та підсипками, робіт у долинах струмків з заміною грунтів на заторфованих площах мікрорайону.
Житло, у такому випадку, залишалось би завершальним акордом у будівництві мікрорайону і, ставало останнім акцентом у забудові на добротно підготовленій тариторії.
Такі розрахунки виглядали вповні резонними і нормативно обгрунтованними для спеціалістів в Україні та за кордоном.
Після опоблікування матеріалів про мікрорайон «Тинне» в інтернеті (2008-2009 р.) інтерес до проекту виявили інвестори з різних кінців світу. Але у зв’язку українськими реаліями останніх 6-8 років, політичною нестабільністю та неповороткістю усієї державної машини, та з низки інших, усім відомих причин, справа не зрушила з місця.
Проте такий стан не означав, що процес комплексного будівництва мікрорайону «Тинне» втратив інтерес з боку інвесторів. Інвестори продовжують чекати відповідних сприятливих умов та підтримки у реалізації складного для міста проекту.
Тому не варто намагатись ламати визначений містобудівельним законодавством комплексний підхід до реалізації подібних проектів, не треба пробувати подрібнити територіальну цілісність об’єкту, відбиваючи, таким чином, інтерес від нього у тих, хто здатен повноцінно реалізувати мікрорайон.
Бо така недалекоглядність - рух проти інтересів міста та його громади.
Як розробник ПДП мікрорайону «Тинне» вважаю – першочергове виділення ділянок під індивідуальну забудову безповоротно та остаточно зруйнує усі можливості будівництва мікрорайону «Тинне» та нанесе непоправиму шкоду нашому місту.
Воно введе в оману потенційних індивідуальних забудовників та затягне їх у процес бесперервного, юридично та технічно безграмотного довгобуду, який, у силу висловлених міркувань, ніколи не матиме щасливого кінця.
Місто ж назавжди втратить можливість реалізувати гармонійний та сучасний мікрорайон нового типу і порине у довготривалі війни з індивідуальними забудовниками, які ще довго борсатимуться у хвилях будівельного хаосу, намагаючить знайти підтримку там, де знайти її буде не можливо.
То чи не варто над цим задуматись?
Валентин Дем’янов
Головний архітектор ПДП мікрорайону «Тинне»
